Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi wówczas, gdy nie jest możliwe szybkie podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej może być podyktowane koniecznością zabezpieczenia się przed zawarciem transakcji przez jedną ze stron z innymi zainteresowanymi osobami bądź uwarunkowane wymogami banku dotyczącymi zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Kiedy zawieramy umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna to zabezpieczenie przed zmianą warunków transakcji. Do jej podpisania może dojść m.in. na skutek ubiegania się o kredyt na spłatę transakcji, konieczności przeprowadzenia procesu spadkowego, konieczności uzupełnienia braków w dokumentacji, podziału nieruchomości itd. Umowa przedwstępna jest potwierdzeniem chęci zawarcia umowy kupna-sprzedaży w późniejszym terminie przy zachowaniu tych samych warunków transakcyjnych.

Umowa przedwstępna i jej formy

Umowa przedwstępna może zostać podpisana jako umowa cywilnoprawna lub w formie aktu notarialnego. Różnią się one skutkami niedotrzymania warunków umowy.

Umowa w formie aktu notarialnego umożliwia, w przypadku braku chęci sfinalizowania umowy właściwej, dochodzenie swoich praw przed sądem. Jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej, druga może dążyć do jej zawarcia w trakcie odpowiedniego postępowania.

Umowa cywilnoprawna to forma umowy przedwstępnej, która nie daje możliwości dochodzenia swoich praw przed sądem, lecz jedynie ułatwia domaganie się stosownego zadośćuczynienia. W tym wariancie istnieje możliwość zachowania zadatku (jeśli zawinił kupujący) lub uzyskanie kwoty dwukrotnie wyższej (jeśli zawinił sprzedający).

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać następujące istotne elementy:

— Strony umowy. Jeśli stroną jest osoba fizyczna, należy podać jej imię, nazwisko, adres, PESEL, datę urodzenia, imiona rodziców, a także serię i numer dowodu osobistego. Jeśli stroną jest małżeństwo, dane powinny obejmować oboje małżonków. Jeśli stroną jest osoba prowadząca działalność gospodarczą, należy podać nazwę firmy, numer NIP i odpis zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej.

— Dane przedmiotu umowy. Obejmują one wszelkie informacje dotyczące wybranego przedmiotu, tj. jego lokalizację, numer księgi wieczystej, powierzchnię, ewentualną liczbę pomieszczeń itd.

— Informacje dotyczące płatności. To przede wszystkim cena przedmiotu umowy i określenie sposobu i terminu realizacji płatności w całości lub ratami.

— Data podpisania umowy właściwej. Powinna ona uwzględniać konkretną datę kalendarzową. Jeśli umowa nie zostanie podpisana w określonym terminie, strona poszkodowana ma rok na dochodzenie swoich racji.

— Zadatek, kara umowna i ewentualne odstąpienie. W umowie musi pojawić się informacja dotycząca wysokości zadatku i kary umownej, a także — jeśli zachodzi taka potrzeba — informacja dotycząca warunków odstąpienia od umowy przedwstępnej.

— Podpisy. Powinny być czytelne, umieszczone w miejscach przeznaczonych dla każdej ze stron.

Umowa przedwstępna powinna być zawarta w sposób jak najbardziej przejrzysty i wiarygodny. Jej treść nie może budzić żadnych wątpliwości prawnych.