Posiadanie własnego mieszkania powinno być standardem ekonomicznym. Czy tak jest? W Polsce 3 miliony osób nie posiada nieruchomości na własność ani lokatorskiego prawa do zajmowania mieszkania. Ruch na rynku nieruchomości jest więc duży i wiele osób rozważa zakup mieszkania. Jakie zatem mieszkanie kupić? Od dewelopera? W bloku na wielkim osiedlu? W stylowej kamienicy w centrum miasta? Rozważmy tę ostatnią opcję i sprawdźmy, czy warto kupić mieszkanie w kamienicy.

Rynek nieruchomości — jakie mieszkania można kupić?

Wśród ofert znajdujemy najczęściej mieszkania na rynku wtórnym, czyli mające określoną historię zasiedlenia. Są także propozycje sprzedaży mieszkań nowych od deweloperów, czyli inwestorów budowlanych, którzy zajmują się budowaniem domów i mieszkań na sprzedaż.

Nowe mieszkania najczęściej znajdują się w dzielnicach peryferyjnych, często kiepsko skomunikowanych. Bez własnego samochodu trudno dojechać do pracy, szkoły, na uczelnię. Ze względów technologicznych jednak stanowią one najlepszą opcję. Coraz więcej bloków ma cechy domów pasywnych, z nowoczesnymi rozwiązaniami energetycznymi, niezwykle przyjaznymi dla środowiska naturalnego.

Zakup mieszkania w bloku na dużym osiedlu oznacza zgodę na wszelkie niedogodności, jakie niesie ze sobą wspólnota tysięcy mieszkańców skumulowanych na niewielkim obszarze: hałas, brak miejsc parkingowych, wysokie czynsze i opłaty za ogrzewanie, ograniczenia aranżacyjne w nieustawnych pomieszczeniach niewielkich mieszkań. Zakup mieszkania w kamienicy to propozycja dla tych, którzy kochają pomieszczenia duże, wysokie, dobrze oświetlone światłem słonecznym. Zanim podpiszemy akt notarialny, sprawdźmy jednak mieszkanie pod każdym względem.

Jak zdefiniować pojęcie kamienicy?

Kamienice to domy w zabudowie szeregowej wzniesione z kamienia lub cegły. Kamienicę wolnostojącą od innych domów odróżnia brak okien na przynajmniej jednej ze ścian — boczne ściany przylegały do innych kamienic, więc okna były niepotrzebne. Kamienice budowano od czasów średniowiecza, gdy miasta zaczęły zyskiwać na znaczeniu i przejmowały funkcje obronne od zamków, mniej więcej do połowy XIX wieku. Współcześnie wznosi się je jako plomby do zabudów już istniejących lub w ramach odbudowy starych dzielnic.

Zalety mieszkań w kamienicy

Osiedlenie się w kamienicy ma wiele zalet. Najważniejsze z nich to:

Lokalizacja. Kamienice znajdują się najczęściej w obrębie ścisłego centrum miasta. Mieszkanie w centrum oznacza doskonałe skomunikowanie z pozostałymi częściami miasta. Lokalizacja przy rynku staromiejskim jest wielką atrakcją, ale rynek latem najczęściej nigdy nie zasypia. Kto nie ma sypialni z oknami wychodzącymi na zaplecze rynku, nie będzie cieszył się spokojnym nocnym wypoczynkiem. Takie nieruchomości można kupować z myślą o urządzeniu w nich apartamentów pod wynajem. Turyści uwielbiają mieszkania w dzielnicach staromiejskich.

Przestronne wnętrza. Pomieszczenia w kamienicach rzadko mają wysokość mniejszą niż 3 metry i najczęściej powstawały na planie czworokąta. Oczywiście czasem układ zmieniają np. okna wykuszowe, ale z reguły pokoje mają kształt kwadratów, a korytarze są prostokątami. Pomieszczenia są doświetlane wysokimi i szerokimi oknami. Wysokość pomieszczeń umożliwia budowę antresoli z przeznaczeniem na funkcje sypialne. Do kuchni często przylegają spiżarnie, w przedpokojach jest miejsce na urządzenie garderoby.

Wartość historyczna. Prestiż miejsca może być ważny dla miłośników historii. Wartość nieruchomości podnosi fakt zamieszkiwania jej przez wybitną postać. Historyczne elementy architektoniczne, m.in. płaskorzeźby z herbami, kominki, malowidła na sufitach, wspaniale zdobią i są inspiracją do ciekawych aranżacji.

Grubość ścian. Ściany kamienic budowane z cegły lub kamienia mają grubość nawet powyżej 50 centymetrów. To doskonała izolacja akustyczna — nie słyszymy sąsiadów, jesteśmy także niesłyszalni dla nich. Grube ściany i szczelne okna są także dobrym sposobem na wygłuszenie gwaru miejskiego oraz doskonałym izolatorem termicznym.

Jakie ryzyko może być związane z zakupem mieszkania w kamienicy?

Zakup nieruchomości mieszkalnej zalicza się do najpoważniejszych decyzji finansowych. Mimo że taką decyzję podejmujemy bardzo rzadko, nieprzemyślana transakcja może zaważyć na bezpieczeństwie ekonomicznym naszym i naszych bliskich. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania w kamienicy należy sprawdzić następujące elementy:

Stan prawny nieruchomości, czyli kto jest jej właścicielem. W tym celu trzeba zapoznać się z wpisami w księdze wieczystej oraz upewnić się, że w sądzie nie toczy się postępowanie spadkowe lub odszkodowawcze, które może mieć wpływ na stan prawny nieruchomości.

Zarządzanie obiektem. Jeśli w kamienicy działa wspólnota, która nie gromadzi środków na fundusz remontowy, może to stanowić problem w razie konieczności dokonania napraw lub opłacenia poważnych inwestycji, takich jak wymiana pokrycia dachu. Nie wszyscy jednakowo traktują obowiązki współwłaściciela i nie zawsze się z nich wywiązują, zwłaszcza gdy ma to związek z nakładami finansowymi.

Powierzchnia mieszkania i zapis w księdze wieczystej. Zdarzało się, że zapis w aktach własności i księgach wieczystych nie był zgodny ze stanem faktycznym. Po dokonaniu nowych pomiarów właściciele mieszkań, których powierzchnia została zaniżona, musieli pokryć dodatkowe koszty związane z przeniesieniem własności oraz eksploatacją dodatkowych metrów.

Stan historyczny, a dokładnie to, czy kamienica jest wpisana na listę obiektów zabytkowych prowadzoną przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Taki wpis wprawdzie nobilituje (wspaniale jest mieszkać w domu z bogatą przeszłością), ale to także ogromne utrudnienie, gdy trzeba dokonać remontu kapitalnego lub przebudowy — bez zgody konserwatora nie da się nawet wymienić instalacji.

Stan techniczny. Stare kamienice bywają zaniedbane, wymagają wymiany instalacji elektrycznych, sanitarnych, centralnego ogrzewania, gazowych, usunięcia wilgoci, a nawet grzyba, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, naprawy podłóg, ocieplenia ścian.

Koszty eksploatacji. Przestronne wnętrza mieszkań są imponujące, ale trudno je ogrzać. Przed zakupem poprośmy o rachunki za media, zwłaszcza centralne ogrzewanie oraz prąd i gaz, jeśli mieszkania ogrzewane są indywidualnie, a wodę podgrzewają piecyki gazowe lub bojlery elektryczne.

Miejsca parkingowe. Kamienica to ciasne podwórko i ulica w centrum miasta. Miejsc parkingowych nie ma, o garażach podziemnych czy wolnostojących możemy zapomnieć.

Wyposażenie klatek schodowych. Niektóre kamienice mające 4-5 kondygnacji są wyższe niż 6-piętrowe bloki, a mimo to nie ma w nich wind. Brak dźwigu może być znacznym utrudnieniem dla starszych mieszkańców i innych osób mających znaczne ograniczenia układu ruchu.