Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Opublikowano: 19-07-2020

Wróć do spisu artykułów


Umowy deweloperskie nie dla każdego są wystarczająco przejrzyste i jednoznaczne. Wiele osób ma tendencję do pobieżnego tylko czytania tego niezwykle istotnego dokumentu, przez co nieświadomie może narazić się na nieprzyjemności w przyszłości. Umowa deweloperska musi zawierać określone elementy, żaden jej punkt nie może wzbudzać wątpliwości. Jeśli chcemy oszczędzić sobie niepotrzebnego stresu i ewentualnych strat finansowych, powinniśmy dokładnie przeanalizować umowę i najlepiej sprawdzić ją ze specjalistą.

 

Weryfikacja pod względem prawnym

Umowa deweloperska powinna być spisana w formie aktu notarialnego. Tylko w takim przypadku będzie miała moc prawną i stanie się dokumentem, na podstawie którego będziemy mogli dochodzić swoich praw w razie pojawienia się ewentualnych problemów. Podpisanie umowy w obecności notariusza stanowi zabezpieczenie przede wszystkim dla nabywcy mieszkania. Ze względu na rozbudowane i skomplikowane zapisy zaleca się skonsultować ją ze specjalistą. Kancelaria prawna zweryfikuje treść umowy deweloperskiej, a przy okazji sprawdzi również sytuację prawną dewelopera i samej nieruchomości.

 

Jakie są niezbędne elementy umowy deweloperskiej?

W umowie deweloperskiej muszą zostać określone strony oraz miejsce i data podpisania. Kolejna istotna sprawa to cena nabycia prawa własności do nieruchomości. Z umowy ma również jasno wynikać to, jaka jest powierzchnia działki, jaki jest stan prawny nieruchomości, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, czy jest obciążona hipoteką lub służebnością. Na jej podstawie można stwierdzić, gdzie jest dokładnie usytuowany lokal, jaką ma powierzchnię i układ pomieszczeń oraz jakie są istotne cechy nieruchomości. Nie może zabraknąć informacji dotyczących zakresu i standardu prac wykończeniowych, które zobowiązał się wykonać deweloper. Niezwykle ważne są informacje dotyczące wysokości oraz terminów i warunków spełnienia świadczeń pieniężnych inwestora na rzecz dewelopera. Deweloper zobligowany jest do zaznaczenia w umowie terminu przeniesienia na nabywcę praw do nieruchomości, jak również do podania informacji o rachunku powierniczym, łącznie z gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi.

Należy również sprawdzić, czy umowa deweloperska zawiera numer pozwolenia na budowę. Nie może zabraknąć terminu rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych etapów prac. Muszą zostać określone warunki odstąpienia od umowy i zwrotu środków wpłaconych przez inwestora. Wiąże się to również z ustaleniem wysokości odsetek i kar umownych dla obu stron umowy. Powinien zostać wskazany sposób pomiaru powierzchni nieruchomości. Niezbędnym zapisem jest informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, wraz z przeniesieniem jego własności po wpłacie całkowitej kwoty przez inwestora.

 

Niekorzystne klauzule — co nie powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Zdarzają się nieuczciwi deweloperzy, którzy stosują niedozwolone lub nieetyczne praktyki. Jeśli chcemy zminimalizować ryzyko wystąpienia problemów w przyszłości, powinniśmy bardzo dokładnie przeczytać umowę przed jej popisaniem, zapoznać się ze wszystkimi jej punktami, łącznie z tymi pisanymi najdrobniejszym drukiem. W razie pojawienia się jakichkolwiek wątpliwości, należy je najpierw wyjaśnić.

Często stosowane są przez deweloperów tzw. klauzule waloryzacyjne, na podstawie których deweloper zastrzega sobie prawo do zmiany ostatecznej ceny nieruchomości. W ten sposób deweloperzy starają się zabezpieczyć swoje interesy np. w razie zmiany przepisów podatkowych w trakcie trwania inwestycji. Zapis taki jest dopuszczalny, o ile nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy w razie wzrostu ceny nieruchomości. W umowie nie powinien się znaleźć zapis o skróconym okresie rękojmi. Należy wziąć pod uwagę, że zgodnie z przepisami odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wynosi obecnie pięć lat od daty jej odbioru.

Przed podpisaniem umowy z deweloperem inwestor ma prawo zapoznać się z dokładną listą materiałów, które zostaną użyte. Deweloper nie może zamieścić w umowie zapisu o możliwości swobodnej zmiany materiałów budowlanych. Należy uważać na zapisy o wyłączeniu lub ograniczeniu odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w tym w razie wystąpienia zwłoki w pracach budowlanych. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwraca również uwagę m.in. na następujące zapisy w umowach: obciążenie wyłącznie konsumenta obowiązkiem zapłaty kary umownej (często wygórowanej) w razie odstąpienia od umowy, przyznanie deweloperowi prawa do rozwiązania umowy w razie niespełnienia przez konsumenta świadczenia pieniężnego w terminie, zastrzeżenie wydłużonego terminu zwrotu konsumentowi środków pieniężnych lub uzależnienie ich zwrotu od podpisania umowy z innym nabywcą, przyznanie deweloperowi prawa do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny bądź prawa do jednostronnego odbioru nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową. Należy również uważać na zapisy dotyczące przetwarzania danych osobowych.



Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać lepiej. Akceptuję