W przypadku zakupu czy sprzedaży domu lub mieszkania istotne jest wyznaczenie czynnika mającego bezpośredni wpływ na cenę nieruchomości. Chodzi o powierzchnię użytkową. Jej określenie jest możliwe tylko w przypadku wybudowanego już budynku. Każda umowa z deweloperem powinna zawierać zapis dotyczący powierzchni użytkowej nieruchomości. W związku z tym warto poznać podstawy prawne i zasady dokonywania pomiarów powierzchni użytkowej.
Czym jest powierzchnia użytkowa i co bierze się pod uwagę przy jej ustalaniu?
Niezależnie od tego, czy decydujemy się na zawarcie umowy deweloperskiej, przedwstępnej czy rezerwacyjnej, konieczne jest określenie powierzchni użytkowej domu lub mieszkania. Powierzchnię użytkową definiuje się zazwyczaj jako „powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian”. Chodzi o łączny metraż wszystkich pomieszczeń budynku w stanie wykończonym. Parametr ten jest tak samo istotny jak rodzaj nieruchomości czy jej lokalizacja. Im większa powierzchnia użytkowa nieruchomości, tym większe koszty jej zakupu lub wynajmu. W przypadku nieruchomości planowanej do wybudowania lub będącej w trakcie budowy jej powierzchnia użytkowa określana jest na podstawie stworzonego projektu budowlanego. Obliczenia dotyczą jednak tylko projektowanej, a nie rzeczywistej powierzchni użytkowej. Po zakończeniu budowy należy przeprowadzić je ponownie. Pomiarów może dokonać wyłącznie osoba kompetentna. Obowiązkiem dewelopera jest zlecenie obliczenia powierzchni użytkowej nieruchomości osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane. Po ustaleniu tego parametru można wpisać go do księgi wieczystej nieruchomości.
W jaki sposób oblicza się powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego?
Metodę obliczania powierzchni użytkowej nieruchomości określa rozporządzenie Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 12 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości co najmniej 220 cm przyjmuje się do obliczeń w 100 proc., powierzchnię pomieszczeń o wysokości od 140 cm do 220 cm uwzględnia się w 50 proc., natomiast powierzchni o wysokości mniejszej niż 140 cm nie wlicza się do powierzchni użytkowej budynku.
Każdy projekt budowlany musi odpowiadać wymaganiom zawartym w artykule 34 ustawy Prawo budowlane, a jego opis techniczny musi uwzględniać wszystkie dane dotyczące powierzchni użytkowej. Bardziej szczegółowe zasady dokonywania poszczególnych obliczeń określa norma PN-ISO 9836:1997, a ich dokładność wynosi do 0,01 metra kwadratowego. Przy ustalaniu powierzchni użytkowej nie należy uwzględniać wnęk przeznaczonych na grzejniki ani przejść drzwiowych. Do podstawowej powierzchni użytkowej domu lub mieszkania wlicza się tylko pokoje, a do pomocniczej: przedsionek, hol, przedpokój, łazienkę, toaletę, kuchnię, spiżarnię, garderobę, szafy w zabudowie.
Warto również zwrócić uwagę na różnice w definicji powierzchni użytkowej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych oraz w ustawie o podatku od spadków i darowizn. W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnia użytkowa definiowana jest jako powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, przy czym za kondygnacje uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. W ustawie o podatku od spadków i darowizn powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Oznacza to, że przy obliczaniu podatku od nieruchomości należy uwzględnić powierzchnię piwnic, natomiast nie wlicza się jej do powierzchni użytkowej na potrzeby ustalenia podatku od spadków i darowizn.